居委会在小区无业委会时通常无权与物业签服务合同。根据《物业管理条例》，物业服务合同应由业主与物业签订，居委会非合同主体。若无业委会且居委会代签，可能引发合同无效及法律纠纷，影响小区管理。
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小区无业委会时，处理物业合同常见方式为业主直接签约或成立筹备组代签。选择时，应优先考虑业主直接签约以确保合同有效性；若条件不允许，可成立筹备组代为行使职责，但需确保筹备组合法且代表业主利益。
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无业委会时物业合同需谨慎。操作：1.优先由业主直接与物业协商并签订合同；2.若业主难以统一，可成立业主筹备组，经业主授权后与物业签约；3.确保合同内容合法、明确，包含服务事项、费用等关键条款；4.避免居委会擅自代签，以免合同无效及后续纠纷。